15.03.2022

Ihre Fragen, unsere Antworten!

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Nur für Sie beantworten die am häufigsten gestellten Fragen unserer Kunden!


Was sind ein Maklervertrag und eine Maklerblatt?
Der Maklervertrag verpflichtet den Makler, sich um die Suche und Kontaktaufnahme mit dem Auftraggeber zu bemühen, um ein bestimmtes Rechtsgeschäft über die Übertragung auszuhandeln und abzuschließen oder die Begründung eines bestimmten Rechts an Grundstücken, und der Auftraggeber verpflichtet sich, ihm bei Zustandekommen dieses Rechtsgeschäftes eine bestimmte Maklerprovision zu zahlen.
Der Makler ist verpflichtet, wichtige Daten des durch seine Vermittlung abgeschlossenen Vertrages in einem besonderen Buch (Maklertagebuch) festzuhalten und einen von ihm unterzeichneten Auszug aus diesem Buch (Maklerblatt) auszustellen.
Das Maklerblatt enthält die Angabe des genauen Datums der Vorstellung und des Eintreffens des Interessenten in einem bestimmten Objekt, die Angabe der Personalien der Personen, die (mit Zustimmung) kommen und deren handschriftliche Unterschrift. Solche Aufzeichnungen ermöglichen es der Agentur, Verkäufern / Vermietern genaue Berichte über die Anzahl der von Kunden begleiteten Agentenankünfte zu übermitteln, und geben auch Einblick in die Bemühungen um eine bestimmte Immobilie.


Was ist ein Grundbuchauszug (Eigentumsurkunde)?
Ein Grundbuchauszug ist eine öffentliche Urkunde, die den sachlichen und rechtlichen Stand der Immobilie zum Zeitpunkt der Ausstellung des Auszugs zeigt und ist der einzige Eigentumsnachweis an einer Immobilie. Auf Grund eines Grundbuchauszuges werden alle Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit Immobilien (Schenkungs-, Kauf-, Pfandverträge) abgeschlossen; auch in einigen anderen Verfahren (z. B. Anmeldung des Wohnsitzes, Erlangung eines anderen Rechts) ist ein Auszug als Beweismittel erforderlich.


Was sind Grundbücher? 
Grundbücher sind öffentliche Register, in die rechtsgeschäftsrelevante Daten über die Rechtslage von Grundstücken eingetragen werden. Das Grundbuch besteht aus einem Hauptbuch und einer Urkundensammlung. 
Das Hauptbuch ist der Teil des Grundbuchs, in dem Grundstücke und Grundstücksänderungen sowie dingliche Rechte an Grundstücken und deren Änderungen eingetragen werden. Alle Grundstücke einer Katastralgemeinde werden in das Hauptbuch eingetragen und es besteht aus Grundbucheinträgen. 
Grundbücher werden von den Grundbuchämtern der Amtsgerichte in der Republik Kroatien geführt.


Was ist ein Kataster? 
Das Kataster ist eine Aufzeichnung, die Daten über Katasterparzellen, Gebäuden und andere Bauwerke enthält, die dauerhaft auf der Erdoberfläche oder unter ihr liegen, sowie über besondere Rechtsordnungen auf der Erdoberfläche. Die Katasterunterlagen werden von den regionalen Ämtern der staatlichen geodätischen Verwaltung und dem Stadtamt für Kataster- und geodätische Angelegenheiten der Stadt Zagreb geführt. Katasterämter werden im Volksmund Katasterämter oder einfach Kataster genannt.


Was ist der Unterschied zwischen einem Kataster und einem Grundbuch?
Das System der Immobilienregistrierung und deren Rrechte in der Republik Kroatien basiern auf zwei Registern - Kataster und Grundbücher. Das Kataster ist für die Beschreibung von Immobilien zuständig, während das Grundbuch für die Rechte an den zuvor beschriebenen Immobilien zuständig ist.


Was ist eine Baugenehmigung? 
Eine Baugenehmigung ist ein Dokument (Verwaltungsakt - Beschluss), auf dessen Grundlage mit dem Bau eines Gebäudes begonnen werden kann. Es stellt fest, dass der Haupt- oder Vorentwurf in Übereinstimmung mit den Vorschriften und festgelegten Bedingungen erstellt wird, die das Gebäude an einem bestimmten Ort erfüllen muss und dass alle notwendigen Voraussetzungen für den Bau erfüllt sind.


Was ist eine Nutzungserlaubnis? 
Die Nutzungserlaubnis ist der Nachweis, dass das Grundstück baugenehmigungskonform errichtet wurde und genutzt werden darf. Es ist sehr wichtig, beim Kauf die Legalität des Gebäudes zu prüfen, also eine Bau- oder Nutzungsgenehmigung.
Wichtig zu beachten ist, dass Banken bei der Bewilligung von Wohnungsbaudarlehen häufig die Vorlage einer Nutzungserlaubnis verlangen. Vor dem Kauf muss der Verkäufer eine Nutzungserlaubnis (bzw. einen Bescheid über den abgeleiteten Zustand) mit Gültigkeitsklausel vorlegen.


Was ist ein Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist ein Verfahren, dass das Eigentum an einem bestimmten Teil des Gebäudes festlegt und dessen Eintragung in das Grundbuch, die der einzige rechtliche Nachweis des Eigentums an Immobilien ist.
Der Aufteilungsplan, beziehungsweise der Plan besonderer Gebäudeteile, ermittelt grafisch und textlich die besonderen Miteigentumsanteile am Gebäude, die dazugehörigen Nebenteile und die Eigentumsanteile einzelner Miteigentümer an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen und Grundstücken auf dem das Gebäude errichtet wird.
Der Eigentümer einer Wohnung in einem Gebäude ohne Aufteiliungsplan ist Eigentümer eines unbestimmten Teils dieses Gebäudes.
Jeder Miteigentümer des Gebäudes hat neben der Wohnung einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes (Keller, Holzschuppen, Treppen, Flure, Dachboden) und einem Teil des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Wenn das Gebäude nicht mehrstöckig ist, wird nicht vollständig klar sein, welcher Teil des Gebäudes ist und in welchem ​​​​Anteil es jemandem gehört.


Wer kann Immobilien in Kroatien kaufen?
Können ausländische Bürger Immobilien in Kroatien kaufen?

Wenn Sie ein Bürger oder eine juristische Person der Europäischen Union sind, erwerben Sie das Recht, Immobilien in der Republik Kroatien unter den Voraussetzungen zu besitzen, die für den Erwerb von Eigentumsrechten für Bürger der Republik Kroatien und juristische Personen mit Sitz in der Republik Kroatien gelten, mit Ausnahme von Immobilien in ausgeschlossenen Gebieten - landwirtschaftliche Flächen, die durch ein spezielles Gesetz bestimmt sind und für den Erwerb von Eigentumsrechten keine Zustimmung des Ministers für Justiz und Verwaltung erforderlich ist, wobei zu beachten ist, dass Bürger und juristische Personen aus der Europäischen Union keine landwirtschaftlichen Flächen bis zum 30. Juni 2023 erwerben können. 
Wenn Sie Bürger der Schweizerischen Eidgenossenschaft sind, erwerben Sie das Recht, Immobilien in der Republik Kroatien zu besitzen, unter den Voraussetzungen, die für den Erwerb von Eigentumsrechten für Bürger der Republik Kroatien und juristische Personen mit Sitz in der Republik Kroatien gelten, außer bei Immobilien, ist die Zustimmung des Justizministers nicht erforderlich, mit dem Hinweis, dass Sie bei der Einreichung eines Vorschlags zur Eintragung des Eigentums beim zuständigen Grundbuchgericht eine Bescheinigung über den Antrag auf vorübergehenden Aufenthalt mit anderen Unterlagen beifügen sollten.


Wie viel beträgt die Grunderwerbsteuer in Kroatien?
Wenn Sie Immobilien (Gebäude oder Grundstücke) gekauft, geerbt oder auf andere Weise erworben haben, auf die keine Mehrwertsteuer (MwSt.) zu zahlen ist, unterliegen Sie der Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz beträgt drei Prozent des Verkehrswerts der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs.
Grundlage der Grunderwerbsteuer ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Steuerpflicht.
Welche Unterlagen werden für den Kauf- und Verkaufsprozess von Immobilien benötigt?
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien werden folgende Unterlagen benötigt: 
Auszug aus dem Grundbuch 
Energieausweis 
Kopie des Katasterplans 
Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung 
Grundriss 
Betriebserlaubnis für ein Gebäude, das vor dem 15.02.1968 errichtet wurde (für Grundstücke älter als dieses Datum) 
Nachweis der Staatsbürgerschaft des Käufers (Kopie der Geburtsurkunde, Personalausweis oder Reisepass).


Was ist ein Vorvertrag? 
Ein Vorvertrag ist nicht dasselbe wie ein Hauptkaufvertrag. Der Vorvertrag wird vor dem Hauptkaufvertrag abgeschlossen und dient der Buchung des Objektes, mit dem Sie sich als Käufer verpflichten, mit dem Verkäufer zum vereinbarten Termin einen Kaufvertrag abzuschließen und der Verkäufer verpflichtet sich, das Objekt an Sie zu verkaufen.


Was ist der Hauptkaufvertrag? 
Der Hauptkaufvertrag ist das endgültige Dokument, mit dem Sie die Immobilie kaufen und dem Verkäufer den Kaufpreis zahlen. Der Hauptkaufvertrag von Immobilien enthält neben allem, was im Vorvertrag angegeben ist, normalerweise das Datum der Eigentumsübertragung an den Käufer und die Garantie des Verkäufers, dass die Immobilie keine Rechte Dritter hat. Damit Sie gut abgesichert sind, empfiehlt es sich, die Ausarbeitung eines (Vor-)Vertrags einem Rechtsanwalt zu überlassen. 
Im Gegensatz zu einem Vorvertrag muss ein Hauptkaufvertrag notariell beurkundet werden.


Wo und wer beglaubigt den Kaufvertrag? 
Die Unterschrift auf dem Kaufvertrag wird nur vom Verkäufer in der Republik Kroatien bei einem Notar und im Ausland bei einer kroatischen diplomatischen Vertretung oder einer anderen zuständigen Stelle beglaubigt, in diesem Fall muss die gleiche Beglaubigung beim zuständigen Gericht mit einer Apostille versehen oder verstärkt werden. 
Für Länder, mit denen die Republik Kroatien das Rechtshilfeabkommen geschlossen hat und die von der Legalisation von Dokumenten zur Verwendung in einem anderen Vertragsstaat befreit sind, benötigen Sie keine Legalisierung oder Verlängerung von Dokumenten.


Was ist eine Auflassungserklärung? 
Eine Auflassungserklärung ist ein Dokument, mit dem der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie vollständig bezahlt wurde und dass es dem Käufer die Eintragung von Eigentumsrechten im Grundbuch ermöglicht. Der Verkäufer muss dem Käufer eine Auflassungserklärung ausstellen, wenn der Käufer seine Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt, beziehungsweise den vereinbarten Preis bezahlt hat. 
Die Auflassungserklärung kann ein Bestandteil des Kaufvertrags sein oder als separates Dokument ausgestellt werden. 
Die Auflassungserklärung muss ebenfalls notariell beglaubigt werden.

Diese und viele weitere Rechtsfragen beantwortet Ihnen gerne unser Geschäftspartner, die Anwaltskanzlei Primorac&Primorac